Desconto recorde em fundos imobiliários

Os fundos imobiliários brasileiros (FIIs) vivem um período inédito de valorização abaixo do patrimônio líquido. Segundo uma análise da corretora Rico, o índice IFIX — que reúne os maiores FIIs da bolsa — está negociado a cerca de 82% do seu valor teórico há mais de cinco anos, o maior período de desconto contínuo em sua história.

O que é P/VP e por que importa?

O múltiplo preço sobre valor patrimonial (P/VP) é a chave para entender esse cenário. Ele compara o preço de mercado da cota do FII com o seu patrimônio líquido, calculado com base em ativos como imóveis e títulos de renda fixa.

Se o P/VP está abaixo de 1, significa que os investidores estão pagando menos do que o valor real dos ativos. No caso do IFIX, o múltiplo está em 0,82 — ou seja, cada unidade do índice vale cerca de R$ 3.764 na bolsa, enquanto seu patrimônio teórico seria R$ 4.587.

Por que os FIIs estão tão baratos?

A trajetória dos juros no Brasil explica parte desse cenário. Quando a Selic (taxa básica de juros) sobe, os investidores tendem a buscar renda fixa, pressionando os preços das cotas de FIIs. Desde 2021, quando a Selic saiu de 2% para 13,75%, esse efeito se intensificou.

No entanto, o desconto também reflete expectativas futuras. Mesmo com cortes recentes na Selic (de 15% para 13,75%), o P/VP do IFIX recuou porque os juros de longo prazo subiram devido a incertezas fiscais e externas.

Quais segmentos estão mais descontados?

Alguns setores dentro dos FIIs estão ainda mais baratos. Por exemplo:

• Fundos de fundos (FOFs): P/VP mínimo histórico (0,822);
• Lajes corporativas: Cotas negociadas a 65% do patrimônio;
• Recebíveis imobiliários: Desconto acima de 13% em relação ao valor patrimonial.

Isso é oportunidade ou risco?

Encontrar FIIs abaixo do P/VP pode parecer uma promoção, mas não significa automaticamente que sejam bons investimentos. O múltiplo depende de premissas como a qualidade dos imóveis e a capacidade de geração de renda.

Segundo a Rico, o desconto pode ser estrutural em alguns segmentos, como as lajes corporativas — que são mais sensíveis à vacância e têm avaliações que demoram para se ajustar ao mercado.

Potencial de recuperação

Se o P/VP do IFIX subir para 0,87 (do atual 0,82), a valorização potencial seria de cerca de 6%. No cenário mais otimista, com o índice voltando à paridade (P/VP = 1), os FIIs poderiam subir até 21,9%.

Mas, como alerta a Rico, não há garantia de recuperação imediata. Parte do desconto pode refletir riscos específicos dos fundos ou avaliações que ainda serão revisadas.

Como isso afeta o seu bolso?

Se você investe em FIIs, o desconto histórico oferece uma janela para comprar ativos com potencial de valorização. No entanto, é crucial analisar cada fundo individualmente: sua carteira, renda operacional e riscos.

Para quem tem renda fixa como Tesouro IPCA+ ou CDBs, o desconto nos FIIs pode ser uma alternativa para diversificar a carteira — desde que os fundamentos do fundo sejam sólidos.

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