Como os fundos imobiliários estão usando estratégias criativas para reduzir dívidas

Os fundos imobiliários (FII) têm adotado uma estratégia inusitada para ampliar suas carteiras sem aumentar o endividamento: emitir novas cotas para pagar pela aquisição de imóveis. Segundo um levantamento do Clube FII, essa prática contribuiu para reduzir a relação entre passivos e ativos dos fundos que compõem o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), de 10,84% em fevereiro para 10,32% em agosto deste ano. A ideia é simples: ao emitir novas cotas, os fundos não precisam recorrer a empréstimos para comprar imóveis, mantendo o equilíbrio financeiro.

Diferenças significativas entre os fundos

Apesar da redução geral do índice, há uma desigualdade marcante. Oito fundos respondem por metade do passivo total do IFIX, e um deles — o TRXF11 — concentra 21% do total das dívidas. A pesquisa mostra que a relação entre passivos e ativos varia muito: enquanto 47 dos 99 fundos analisados têm menos de 2% de dívida sobre os ativos, nove ultrapassam 25%. Isso revela diferenças na estrutura financeira e nos modelos operacionais.

Risco não é só o volume de dívidas

O estudo destaca que a relação entre passivos e ativos, sozinha, não define o risco. Fatores como prazo das obrigações, custos operacionais e capacidade de geração de caixa são igualmente importantes. Por exemplo, fundos que investem diretamente em imóveis (fundos de tijolo) têm uma relação média de 15% entre passivos e ativos, enquanto os fundos multiestratégia têm apenas 7,9%. Essa variação pode impactar diretamente o retorno para quem investe nesses produtos.

Como isso afeta o seu bolso?

Se você investe em FII que estão ampliando suas carteiras por meio de emissão de cotas, essa estratégia pode reduzir riscos associados a endividamento excessivo. Porém, ao optar por fundos com altas relações entre passivos e ativos (como o TRXF11), você precisa estar ciente de que eles dependem mais de fluxo de caixa e têm maior exposição a obrigações pendentes.

Crescimento do patrimônio, mas desafios persistem

O passivo total dos fundos do IFIX triplicou desde 2021, crescendo de R$ 6,3 bilhões para R$ 20,6 bilhões. Esse aumento foi impulsionado tanto pela expansão do número de fundos (de 71 para 99) quanto pelo crescimento dos ativos. Apesar disso, a relação entre passivos e ativos tem oscilado entre 9,4% e 12,3%, mostrando que o controle da dívida ainda é um desafio.

Jota Finanças: Notícias, Análises e Educação Financeira.